【编者按】迪拜楼市正上演一场"房子不够住"的超级大戏！当这座沙漠奇迹之城以每天470人的速度涌入新居民时，房产供应却像掉队的骆驼般步履蹒跚。精明的开发商们疯狂押注公寓项目，导致别墅沦为"稀缺藏品"，家族置业者举着钞票却一房难求。更魔幻的是，每5套规划房源仅有1套能按时交付，百万富豪们一边抢房一边推高租金，造就了公寓与别墅价格倒挂的奇观。这场供需失衡的狂欢背后，暗藏着中东财富新中心的崛起密码——且看本文为您拆解这场世纪级房产博弈。
市场专家指出，迪拜房地产市场正面临严重的供需错配，竣工房源数量难以跟上人口激增步伐。
斯普林菲尔德房产数据显示，迪拜人口增速已远超新房交付速度。截至2025年10月，这座城市人口同比激增4.47%，达到403万居民——相当于每天约涌入470名新居民。
斯普林菲尔德房产首席执行官法鲁克·赛义德表示，在长期签证改革和强劲就业吸引的推动下，这种人口爆炸式增长意味着每天需要近150套新房源。但他补充道，2025年预计仅能交付约4.4万套住房，其中大部分为公寓，适合家庭的别墅和联排别墅依然稀缺。
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房地产机构Allsopp & Allsopp在新报告中指出，虽然开发商正以空前速度推出新项目，但开盘量与实际交付量之间的鸿沟日益扩大，加上对公寓产品的过度倾斜，可能预示着高密度住宅领域将出现供应过剩，而别墅和联排别墅的供应将持续萎缩。
数据显示，2024年迪拜开发商开盘154,145套单位，实际仅交付34,165套，意味着开盘总量中仅22%完成交付。截至2025年目前，已开盘152,402套单位，仅完工31,437套，约占开盘总量的21%。
"公寓供应增加本身并非坏事，这实际上是平衡市场的关键。"Allsopp & Allsopp董事长刘易斯·奥尔索普表示，"公寓满足单身人士、夫妇、年轻家庭、首次购房者和投资者的需求——这些正是需要以可承受门槛进入迪拜房地产的买家群体。"
五十年前迪拜人口仅17.5万，如今400万的总量意味着自1975年以来暴涨2185%。该酋长国在2011年12月24日达到200万人口，意味着在不到15年内实现翻倍。
新冠疫情后这座城市经历了最显著的人口激增，日益被视为全球百万富翁的避风港。来自英国、印度、俄罗斯、东南亚和非洲的强劲需求持续涌入。
如今100万迪拉姆在迪拜楼市能买到什么？03:49
数据显示来自英国的移民正呈现井喷态势，该国预计今年将流失1.65万名百万富翁。这是过去十年中所有国家中高净值人群最大规模的净流出。
亨利合伙人公司委托新世界财富四月发布的报告发现，迪拜百万富翁数量过去十年翻倍，使其成为全球增长最快的财富中心之一。
报告显示，2024年迪拜预计拥有81,200名百万富翁，237名资产过亿的"百分富翁"以及20位亿万富翁。而2023年这些数字分别为72,500名百万富翁，212名百分富翁和15位亿万富翁。
迪拜项目开盘与交付间的差距正在急剧扩大。赛义德先生指出，2025年上半年开发商登记了90,337套总值1510亿迪拉姆（411亿美元）的新房地产单位，但同期仅完成45亿迪拉姆的24个项目。
"这意味着每五套新登记房源中不到一套能在时限内完工。市场数据进一步表明，虽然目前有61,800套单位正在建设中计划2025年交付，但今年计划项目中仅21%达成75%及以上工程进度——这凸显出交付延迟正在恶化。"
"许多大型开发项目的交付时间线已延伸至2025年后半段，部分总体规划项目的完全竣工预计要到2027年之后。"
他补充道，截至2025年，在建项目包括计划今年交付的61,800套单位，以及预计2026-2027年交付的逾10万套单位。
开发商正集中火力攻坚高密度公寓项目，这可能在未来几年使市场进一步趋向饱和。根据Allsopp & Allsopp报告，在2025年迄今开盘的152,402套单位中，89%为公寓，仅11%专用于别墅和联排别墅。
研究报告指出，鉴于新开盘项目如此严重偏向公寓，数据表明存在持续短缺别墅和联排别墅的风险，而这类房产通常是最适合成长型家庭和长期居民的选择。
报告发现，目前朱美拉别墅圈、Townsquare、达马克山、阿尔詹和Studio City等区域公寓供应尤为集中。
"开发商优先选择可快速建造销售、为投资者提供更低门槛的高密度项目。但这导致面向家庭的住房供应被边缘化。"赛义德先生表示。
"这种失衡在价格中得到体现：2025年核心社区别墅价格已上涨11%，较2014年水平高出66%。别墅和联排别墅占租赁交易的33%，却贡献总租赁价值的58%，表明大家庭住宅的稀缺正推动其租金和价格以超越整体市场的速度攀升。"
他补充说，这种失衡催生了"两级市场"：公寓吸纳短期人口增长和投资活动，而别墅和联排别墅日益服务于选择有限且入门价格更高的高端终端用户群体。
赛义德透露，迪拜山庄园、阿尔巴拉里和朱美拉群岛等社区持续迎来寻求更大居住空间的家庭的强劲需求，而朱美拉别墅圈和阿尔詹等区域则吸纳了绝大部分公寓销售活动。
