**编者按：** 美国房贷市场正经历一场“高利率风暴”。短短几年间，背负高利率房贷的房主比例激增，深刻影响了再融资市场与房屋销售。面对居高不下的利率，普通购房者望“房”兴叹，而手握历史低利率的房主则选择“按兵不动”，形成了独特的“利率锁定”效应。近期，政府推出大规模抵押贷款支持债券购买计划，试图为市场降温，但效果几何？这微小的利率变动，能否撬动冰冻的房市？背后又隐藏着多少普通家庭的财务抉择与无奈？本文将深入解析美国房贷利率的波动如何牵动每一个家庭的神经，揭示数字背后的市场真相与人性博弈。
短短几年间，美国背负高利率房贷的房主比例急剧飙升。
这对再融资市场产生了显著影响，对房屋销售的影响则相对温和。在关于如何提高住房可负担性的讨论中，利率一直是核心焦点——这绝非没有道理。
2022年，抵押贷款利率曾多次触及历史低点，引发了一轮再融资热潮，当时仅有略高于10%的房主持有利率超过5%的30年期固定利率抵押贷款。然而，根据ICE Mortgage Technology的数据，仅仅四年后，这一比例已跃升至30%以上。大约20%的借款人背负着利率超过6%的房贷。
过去几年房屋销售一直不温不火，全美房地产经纪人协会报告称，去年销量为406万套，处于历史低位，与2024年基本持平。要知道，2022年房屋销量曾达到612万套的15年高点。
近期的一些销售，加上部分套现再融资，推高了背负高利率借款人的比例。
特朗普政府一直将降低抵押贷款利率作为提高住房可负担性的重要手段。
总统最近宣布了一项计划，让房利美和房地美购买超过2000亿美元的抵押贷款支持债券。这笔购买能在多大程度上降低抵押贷款利率仍在争论中，但仅此声明本身就已导致利率小幅下降。
行业专家表示，实际购买操作可能使当前30年期利率下降约0.125个百分点，使其降至6%左右。根据Mortgage News Daily的数据，去年此时，30年期固定抵押贷款的平均利率略高于7%。
ICE Mortgage Technology指出，如果30年期固定利率平均值降至6%，将有550万现有房主能够从再融资中受益。这些房主可以节省至少75个基点的利率，这使得相关费用在财务上变得划算。
如果利率降至5.88%，受益房主数量将增至650万。
ICE Mortgage Technology抵押贷款和住房市场研究主管安迪·沃尔登表示：“过去三年半里，购房最常用的利率区间是6.875%到6.99%，对吧？没人想告诉邻居自己是用7%的利率买的房，所以大家都把利率压到了6%的高位区间。”
“巧合的是，这2000亿美元MBS购买带来的15个基点的利率变动，正在将利率从原本可能的6.25%拉低到6.125%。因此，它提供了比原本市场条件下更有实质意义的再融资激励，并对市场产生了超乎比例的影响。”他补充道。
根据抵押贷款银行家协会的数据，目前房屋贷款再融资申请量比一年前高出约120%。
至于房屋销售，过去四年的特点是所谓的利率“锁定”效应，即潜在卖家不愿放弃他们拥有的历史低利率，因此推迟了他们原本可能想要进行的换房计划。
沃尔登指出，进入2025年，大约有3900万房主的利率低于5%，大约1200万房主的利率低于3%。
“如果你看看这些借款人去年的行为，只有大约6%的人放弃了那些低利率，无论是通过再融资从房屋中提取权益，还是通过出售房屋。接近95%的房主紧紧抓住了那些低利率不放。”他说。
对于潜在购房者而言，30年期固定利率下降15个基点，对于均价房屋的月供每月仅能节省约35美元。或者，他们可以保持相同的月供，购买比原来贵1.5%的房屋。
“这当然是朝着正确方向迈出的一步，但对于那些购房者来说，并非巨大的变动。”沃尔登总结道。
