【编者按】在韩国，一场关于房屋租赁市场的政策调整正引发行业震动。为防范租赁诈骗而强化的“HUG认可鉴定评估制度”，在实施过程中却意外误伤了正规民营建筑租赁业者。鉴定价格被低估、担保获取困难、资金链承压……一系列连锁反应已开始浮现。这不仅是韩国住房租赁市场的局部调整，更折射出监管与市场平衡的永恒难题：如何在防范风险的同时，避免过度干预扼杀行业活力？以下报道将深入解析这一制度的争议核心与行业呼声，为读者呈现政策背后的市场阵痛与改革呼声。
韩国住宅建筑协会（KHBA）针对加入租赁保证金担保计划时适用的“HUG认可鉴定评估制度”提出了合理化改进建议。该协会主张，虽然加强评估制度以防止租赁诈骗是必要的，但该制度已给正规的民营建筑出租方带来了过度负担。
KHBA于22日正式向国土交通部及韩国住宅城市担保公社（HUG）提出了对“HUG认可鉴定评估制度”的改进请求。
为防止租赁诈骗，国土交通部和HUG从2023年开始加强了租赁保证金返还担保的审查标准，限制了评估金额的适用，并降低了房价担保认定比率。2024年，HUG为担保加入引入了认可鉴定评估制度，由该公司选定的五家鉴定评估机构负责初步评估和最终评估。此举旨在防止保证金设定过高，并提升评估可靠性。
KHBA指出，这一制度导致房屋评估价值被低估，使得民营建筑出租方难以获得担保。
KHBA表示：“自2024年10月起首先应用于抵押担保及公共支援民间租赁的、由HUG直接委托评估的方式，频繁出现较以往标准低估20-30%的情况。自去年6月以来，同样的问题在租赁保证金担保加入中也日益加剧。”
该协会补充道：“尽管法律认可‘市场价格’，如KB市价和韩国房地产院房地产科技市价，但实际评估却局限于担保取得用评估（约为市价的80%），无意中引发了低估争议。”
KHBA强调，民营建筑租赁住宅在最初租赁阶段即以10年以上长期租赁为前提制定资金计划，若评估金额急剧下降，租赁业者将面临无法承受的大规模租赁保证金返还负担。
KHBA警告称：“正规租赁业务难以开展，可能导致租赁业者黑字破产、租客保证金纠纷、居住不稳定，以及HUG代位偿还增加所带来的财政负担扩大等连锁性不良可能性增大。实际上，这种担忧已随着部分中型建筑公司申请法院接管而成为现实。”
KHBA请求，将租赁保证金担保用HUG认可鉴定评估的目的，从担保取得用（目前适用至今年6月底）永久变更为一般交易用（反映市场价格）。根本上，协会建议修订《民间租赁住宅法施行令》，将HUG直接委托方式改进为通过鉴定评估协会进行的第三方推荐委托方式。
协会表示：“我们虽然认同并支持防止租赁诈骗的政策宗旨，但对健全的建筑租赁市场也适用过度标准，副作用更大。为稳定租赁市场及维持住宅供应基础，迫切需要符合制度宗旨的合理化改进。”
