【编者按】在美国，住房梦正变得遥不可及。房价连年飙升，利率居高不下，无数普通家庭被挡在“有房一族”的门外，甚至已有住房者也面临断供风险。去年底，一项“50年期抵押贷款”的激进提案曾短暂点燃市场希望，试图以超长还款期降低月供，却被经济学家痛批为“饮鸩止渴”——它可能让购房者背负翻倍的利息，数十年难以积累资产净值，甚至进一步推高房价。如今，白宫悄然搁置了这一计划，转向其他政策工具。这背后是一场关于住房可负担性的全国性焦虑，以及一个根本性困境：在供给短缺的市场上，单纯刺激需求是否只会让问题恶化？本文将带你深入剖析这场房贷风波，看看普通人的安居梦，究竟路在何方。
联邦住房金融局（FHFA）局长比尔·普尔特表示，白宫正在搁置他提出的50年期抵押贷款提案，称政府目前有“其他优先事项”。
这项由普尔特和前总统唐纳德·特朗普在去年11月首次提出的想法，在经济学家和业内专家中引发了强烈反对，他们认为此举将显著推高债务水平。
经过多年的房价上涨和历史性的高借贷成本，对许多美国人来说，拥有住房变得愈发困难——即便拥有了，维持下去也愈发艰难。
根据房地产情报公司Cotality去年夏天发布的一项研究，抵押贷款拖欠率在持续下降超过三年后，于2024年开始攀升，因为越来越多的人无法按时支付月供——尤其是在佛罗里达州、南卡罗来纳州和佐治亚州等地区。
该公司数据显示，在2025年第一季度，全国平均房产税拖欠率（指房主拖欠还款至少一个月）达到了自2018年以来的最高点。
在竞选期间，特朗普曾誓言降低抵押贷款利率，让购房更可负担。但在过去一年里，他一直难以兑现承诺，并指责美联储及其主席杰罗姆·鲍威尔没有更早、更大幅度地降息。
11月8日，普尔特暗示特朗普政府正在研究推出50年期抵押贷款，他称之为“彻底的改变游戏规则者”。
特朗普当时似乎支持该提议，在其社交媒体平台Truth Social上发布了一张图片，将富兰克林·德拉诺·罗斯福总统推出30年期抵押贷款（现已成为行业标准）与他未来推出50年期贷款进行对比。
仅仅两个月后，普尔特表示该提案已被白宫搁置。他周五告诉记者：“我认为我们有其他优先事项。”
该提案似乎是在经济学家普遍表示怀疑、强调其弊端而非潜在好处后被搁置的。
Realtor.com的高级经济学家乔尔·伯纳此前告诉《新闻周刊》，50年期抵押贷款的吸引力在于“为购房者提供更低的月供，并打破当前住房市场全年销售速度疲软的僵局”。
但这位经济学家表示，这样的举措将导致“利息支付几乎是30年期抵押贷款的两倍，并且积累有意义的房屋净值所需的时间更长”，而且“在未增加住房供应的情况下补贴住房需求，可能导致房价上涨，从而抵消潜在的节省”。
“50年期抵押贷款基本上意味着在真正拥有自己的房子之前，你几十年里支付的大部分都是利息。大多数人会在50年之前很久就卖掉房子，所以当他们出售时，拿回的钱不会太多，”金融专家、MichaelRyanMoney.com创始人迈克尔·瑞安此前告诉《新闻周刊》。
普尔特周五告诉CNBC：“我们正在研究所有选项。我们向总统提交了大约30到50种不同的方案。将由总统决定他想实施其中的哪些，如果有的话。”
伯纳本周在一份声明中表示：“这是个糟糕的主意，而且已经过去了。没人愿意那么缓慢地积累资产净值，并向银行支付那么多利息。租房继续变得更可负担，所以人们不必感到如此绝望，以至于跳进一笔糟糕的交易。”
特朗普政府似乎已转向其他方向，试图降低美国人的购房和住房持有成本。
上周，特朗普宣布将指示抵押贷款巨头房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款债券以降低住房贷款利率，从30亿美元的购买开始。
总统还宣布，他将禁止企业投资者在美国住宅市场购买独栋住宅。
普尔特周五表示，他“非常有信心”特朗普将在本月晚些时候于瑞士达沃斯举行的世界经济论坛上，宣布“几个非常好的想法”，以改善美国住房市场的可负担性。
“然后我们会看他接下来想做什么，”普尔特说。
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