【编者按】在美国房地产市场，一场关于“私人挂牌”的争议正愈演愈烈。所谓“私人挂牌”，即房产经纪人仅向特定小圈子推销房源，而非面向公众公开。支持者认为这能保护卖家隐私、测试市场水温；反对者则指责其制造信息壁垒，加剧歧视，违背公平竞争。近日，华盛顿州立法机构以压倒性多数通过一项法案，明确禁止经纪人进行此类操作，要求所有住宅房源必须同步向公众和全体经纪人开放。此举被视为对历史遗留的住房歧视问题的直接回应，也折射出科技平台、传统中介、行业协会之间的激烈博弈。在信息透明与个人隐私、市场竞争与消费者权益之间，如何划出合理界线？这场立法风波，或许正是数字时代房产交易变革的一个缩影。
周三，立法机构几乎全票通过一项法案，禁止房地产经纪人仅向特定小圈子营销住宅房产的销售或租赁信息。
参议院第6091号法案已提交州长等待最终批准。若签署成法，经纪人若向特定人群推广房屋，也必须同时向公众及所有其他经纪人公开营销。该法将于6月10日生效。
此项立法出台之际，主要房地产机构正围绕“私人挂牌”展开激烈辩论。一方认为卖家应有权按自身意愿推广房产；另一方则指这不公平，为房屋销售中的歧视行为敞开大门。该争议已引发威斯康星、伊利诺伊、夏威夷和康涅狄格等多州提出类似法案。
在华盛顿州，这场争论尤为激烈——私人挂牌在此本就罕见，因为西北多重挂牌服务系统（该会员组织拥有覆盖华盛顿州西部的房源数据库，并为Zillow、Redfin等购房网站提供数据）已明令禁止此类操作。
法案主要发起人、埃德蒙兹市民主党参议员马可·利阿斯表示，他希望将禁令写入法律，特别是考虑到西北多重挂牌服务系统的相关规则正面临持续的法律挑战。
“（私人挂牌）确实凸显出这是一种反竞争行为，”利阿斯周四受访时说，“这简直与我们过去所见的一些歧视和排斥行径如出一辙。”
直至20世纪中期联邦公平住房保护措施生效前，华盛顿州的房产契约中普遍包含禁止向非白人出售财产的条款。据华盛顿大学统计，至今仍有数万华盛顿业主能在房产记录中找到这些条款。利阿斯称，他自己也是其中之一。
“我们有着一段漫长而可悲的排斥与歧视历史，”利阿斯表示，“我当即怀疑任何形式的独家或私人营销模式是否会对首次购房者、多元社区产生积极影响。”
该法案仅适用于经纪人——而非想要自行私下营销房产的业主。例如，业主可直接与邻居私下达成售房协议。但若业主雇佣经纪人，仅向精选的邻里圈推广房屋，则将违反此法。
但这不意味着卖家必须竖立出售标牌或允许外人进入住宅。法案未规定经纪人必须如何公开营销房产。
法案亦设例外——若业主健康或安全需要，允许私人挂牌。利阿斯的立法工作人员确认，家暴幸存者及名人可获豁免，但经纪人需在交易文件中记录相关理由。
根据一份最终法案报告，违反法律的经纪人可能面临华盛顿州执照部门处罚，包括吊销或暂停执照，每次违规最高罚款500美元。
近几周，随着西雅图Redfin的所有者Rocket Companies宣布计划同步推广房地产经纪公司Compass的“即将上市”房源及私人挂牌，相关争议再度升温。
Compass一直是私人挂牌的主要推动者，尤其在2024年加大独家房源推广力度后。
Compass主张，私人挂牌让卖家能在小范围买家中测试市场，而无需累积挂牌天数——后者可能影响房价。
但总部位于西雅图的房地产巨头Zillow（提供房屋估价和挂牌天数数据）公开反对。该公司称私人挂牌可能加剧居住隔离，使许多人错失机会。
去年，Zillow禁止所有在录入多重挂牌系统前即进行营销的房源。
Compass就此起诉Zillow，指控其压制竞争、垄断市场。但上月，法官驳回了Compass要求阻止Zillow禁令的初步禁令申请。
Compass亦就西北多重挂牌服务系统的私人挂牌禁令提起诉讼，案件仍在审理中。
Zillow、西北多重挂牌服务系统及全国房地产经纪人协会关联机构华盛顿房地产经纪人协会对该法案通过表示欣慰。
“我们为家乡州在推动购房卖房过程更透明、更公平方面引领潮流而自豪，”Zillow在新闻稿中称。
曾游说支持该法案的华盛顿房地产经纪人协会首席执行官内森·戈顿表示，禁令最终最有利于消费者。
“州内有些地区可能采用这种做法，”他说，“我们认为作为行业，声明何为房地产经营的正道至关重要。”
西北多重挂牌服务系统首席执行官贾斯汀·哈格称，第6091号法案与其禁止私人挂牌的政策一致，将促进公平、全面的市场环境。
“房屋出售时，应面向所有消费者和所有经纪人——而非仅限少数人，”他在声明中强调。
Compass未回应置评请求。
然而，Compass西北地区董事总经理布兰迪·赫夫在1月23日参议院住房委员会听证会上反对该法案，告知立法者该法案只会令第三方房地产挂牌平台受益。
“州立法不应为保护科技平台的数据抓取利益，而牺牲业主决定其最大资产如何营销的权利，”她直言。
