编者按：首尔公寓市场近期出现微妙转向！去年“10·15调控”实施后一度冰封的入住前景，竟在三个月后逆势回暖。这背后究竟是房价上涨的推力，还是供应短缺的焦虑？本期深度解析韩国楼市最新动态，带你看懂数据背后的博弈——从首尔到地方城市，从贷款收紧到税收新政，一场关于“住与不住”的供需拉锯战正在全韩上演。无论你是观望者还是局中人，这波趋势变化都值得紧盯！
去年“10·15调控”实施三个月后，首尔公寓入住前景已从负面转为正面。这主要由于公寓价格持续上涨，以及市场对未来供应短缺的预期。
韩国住宅研究院13日发布了1月公寓入住前景指数。该指数用于评估住宅开发商能否预期买家正常支付尾款并入住。指数低于100表示前景负面，高于100则表示前景正面。
包括首尔在内的首都圈整体入住前景显著改善。首尔入住前景指数从76.6大幅上升至100.0，增长23.4个百分点，这是自“10·15调控”后三个月来首次回升至100。仁川从59.0升至80.7，增长21.7个百分点；京畿道从70.9升至87.5，增长16.6个百分点。
去年10月实施的严格贷款规定曾导致入住前景急剧恶化。但研究院解读称，改善动力来自公寓价格持续上涨以及市场对今年供应严重短缺的预期。韩国住宅研究院相关人士表示：“全租房挂牌量减少及随之而来的租金上涨，预计也将促使更多人选择入住。”
地方区域的入住前景也显著改善，尤其是交通和生活条件优越的核心区域。值得注意的是，自去年11月以来，五大广域市以重点区域为中心的交易量有所增加。此外，商业银行年初恢复新增抵押贷款审查，预计将一定程度上缓解支付尾款和入住的困难，这一因素也反映在入住前景中。光州（从53.8升至76.4，增22.6个百分点）、大邱（从68.1升至87.5，增19.4个百分点）、釜山（从80.0升至90.0，增10.0个百分点）、大田（从91.6升至93.7，增2.1个百分点）和世宗（从90.9升至100.0，增9.1个百分点）的入住前景指数均上升。蔚山保持100.0不变。
非首都圈地方区域的入住前景整体也有所改善。韩国住宅研究院分析称：“今年在人口减少的非首都圈地区，对竣工后未售出公寓实施 acquisition税减免最高50%的制度，影响了市场对解决滞销房问题的预期。”但在此类区域内，需求集中于中心地区，导致供需持续失衡，其他区域仍在实施未售出公寓应对措施。
全国公寓入住率为61.2%，较11月下降4.7个百分点。按区域划分，首都圈上升2.2个百分点（从81.4%升至83.6%），五大广域市下降2.4个百分点（从58.2%降至55.8%），其他地区下降9.6个百分点（从65.8%降至56.2%）。
未能入住的原因依次为：未能获得尾款贷款（28.6%）、现有住房出售延迟（24.5%）、未能找到租客（18.4%）、认购权转让延迟（8.2%）。与上月相比，现有住房出售延迟减少5.9个百分点，未能找到租客减少3.4个百分点。韩国住宅研究院表示：“这似乎反映了住房市场交易量回升以及全租房挂牌量减少等市场状况。”
全国入住率下降也归因于商业银行在年底暂停新增抵押贷款审查。韩国住宅研究院相关人士评论道：“然而在首都圈，由于‘10·15调控’早已大幅限制贷款准入，市场已围绕资金充裕的需求进行重组，因此年底金融环境恶化的影响有限。”
