亲爱的PAO,
我在帕西格市有块地，在那里我建了两座房子。2018年，这两栋房子中的一栋租给了朱莉娅n基础。一个公司签订了涵盖该交易的租赁合同。她虔诚地履行了两年的义务，直到她错过了。未付的房租已经持续了六个月了。在我们的一次谈话中，她声称她不会付房租，因为她发现我不是房子的真正主人。茱莉亚拒绝付房租有道理吗对她关于我不拥有该财产的主张表示反对吗?
苔丝
亲爱的苔丝,
唯一要解决的问题是，你和茱莉亚，谁更有权利拥有财产。从给定的一系列事实中可以清楚地确定，在你根据租赁合同将该财产交还给朱莉娅之前，你对该财产拥有优先权。茱莉亚能合法占用你的房子是因为你和她签了合同。因此，如果您因未支付租金而终止合同，她的占有将成为非法的。
尽管存在租赁合同，但朱莉娅拒绝支付租金，并否认你对房屋的所有权，这与2019年《法院规则》第131条第2 (b)条的推定相矛盾，该规则规定:
”第二节。以下是结论性假设的例子
“(b)承租人在其房东与承租人之间的关系开始时，不得否认其房东的所有权。”
上述推定的适用在2011年4月6日Santos诉国家统计局(gr171129)一案中得到了充分解释，最高法院通过大法官Mariano del Castillo表示:
“从上面引用的条款中可以清楚地看出，‘承租人在房东-房客关系开始时不得否认某某是其房东的所有权。如果所主张的所有权是据称在该关系开始之后获得的，则该推定不适用。”因此，承租人可以证明房东的业权已过期或已转让给他人或自己;如果他被最高产权法院驱逐或驱逐，他也不能拒绝对租金的要求。”
“因此，我们在Borre诉上诉法院案中宣布:
“针对租户的禁止反悔规则是有限制的。如果房东的所有权已过期，或已转让给他人，或在租赁-承租人关系开始后被最高所有权所击败，则不适用该条款[VII Francisco, the Revised Rules of Court in Philippines(1973)]。换句话说，如果在租赁存续期间，房东的所有权性质发生了变化，那么该推定就不适用。否则，如果房东的所有权性质在房东与租客关系开始时仍保持不变，则禁止反言不利于租客。”
在你的情况下应用上述决定，茱莉亚，作为你财产的租户，在你的租赁合同开始时，你不能否认你的所有权。因此，她不能以你在合同开始时并不拥有房子为由拒绝支付租金。尽管如此，如果房屋的所有权发生变化，或者在租赁期间房屋的所有权已被转让或转移给他人，则该规则将不再适用。如果茱莉亚声称你在租赁合同有效期内将房子的所有权或占有权转让给他人，那么她不会停止质疑你对房产的权利并收取租金。
我们希望我们能回答你的疑问。这个建议完全是基于你方所叙述的事实和我们对此的理解。当其他事实被改变或阐述时，我们的观点可能会发生变化。
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编者按:《亲爱的PAO》是公共检察官办公室的每日专栏。阿科斯塔局长的问题可发送至dearpao@manilatimes.net
