【编者按】美国房市正经历一场悄然而至的“价值退潮”。过去几年，在低利率与疫情催化的狂热中，房价如火箭般攀升，房主们坐拥纸面财富的膨胀。然而，随着货币政策转向、市场理性回归，这幅繁荣图景开始出现裂痕。最新数据显示，房主权益正在缩水，负资产住宅数量激增，尤其在高杠杆入市的购房者中蔓延。这不仅是数字的游戏，更关乎无数家庭的财务安全与未来规划。本文深入剖析这一趋势背后的动力与风险，揭示市场调整期的真实面貌，为读者提供关键洞察。
今年大部分时间里，房价持续走低，此前惊人的年度涨幅已萎缩至近乎归零。结果是，房主们正在失去资产净值。
根据科塔利蒂公司的报告，与去年同期相比，今年第三季度借款人的房屋净值下降了2.1%，总计减少3738亿美元。这是在经历了多年房价飙升和创纪录资产净值增长后出现的转折。即便有所下跌，有抵押贷款的房主整体净权益总额仍达17.1万亿美元。
对普通房主而言，第三季度的权益下降意味着平均损失1.34万美元。此外，处于负资产状态的房屋数量——即房屋价值低于抵押贷款余额——较一年前增加了21%，达到120万套。
“随着房价增长步伐放缓，市场从疫情峰值重新调整，我们正看到资产净值趋势发生明显转变，”科塔利蒂公司首席经济学家塞尔玛·赫普指出。“负资产现象正在上升，部分原因是 affordability（购房承受力）挑战，导致许多首次购房者和低收入买家通过叠加贷款或极低首付过度杠杆化。”
那些陷入负资产境地的购房者，很可能是在近期利率较高、房价见顶时购入房产。同时，由于过去五年房价大幅上涨，房主们也一直在从房屋中提取更多净值。
根据标普科塔利蒂凯斯-席勒全国房价指数，当前房价比2020年1月高出约52%。即使在2023年抵押贷款利率上升后，每位房主的平均权益收益仍为2.5万美元。而2024年，这一数字降至4900美元。
然而，并非每个市场都呈现相同动态。根据科塔利蒂报告，波士顿、芝加哥和纽约仍保持正增长。损失最大的市场集中在洛杉矶、旧金山、华盛顿、迈阿密和德克萨斯州休斯顿。
“高杠杆贷款的未来表现将取决于美国经济和劳动力市场的强度，”赫普强调。“尽管市场对房价持续上涨和经济韧性的预期依然存在，但在未来几个月密切监控这些贷款情况，仍至关重要。”
