密西西比州格尔夫波特（美联社）——前格尔夫波特市长比利·休斯坐在他家前廊的摇椅上，俯瞰着密西西比湾，质疑怎么会有人不想住在这里。
“人们总是会被水吸引，”他说。“而我们拥有美丽的海滨。”
但在2005年的卡特里娜飓风之后，人们是否会返回还远未确定。这场飓风在密西西比州造成238人死亡，并在许多地区只留下了混凝土板。十年后，海滨重建进展缓慢，格尔夫波特开始向那些在水边建房的人提供房产税减免。休斯说，目标是让人们“更好、更快地重建，帮助启动经济。”
在易受洪水或野火影响的地区，鼓励在哪里建设是地方政府的一个棘手决定。尽管存在海平面上升等风险，但地方需要居民和纳税人。与卡特里娜飓风后的其他墨西哥湾沿岸城市一样，格尔夫波特要求居民在更高的海拔建房，并执行更严格的建筑规范。但水边的大多数居民至少处于中等风险的洪水区。在全国范围内，建在洪水区的房屋数量远远超过被拆除的房屋数量。
“地方政府并不一定认为我们需要人们在这个易发洪水的地方建房，”研究洪水的北卡罗来纳大学教堂山分校教授三雪比野在谈到此类决定时表示。“他们想的是，我们拥有这片未充分利用的土地，我们可以增加房产税收入。”
艾伦·贝克在邻近的长滩经历了1969年的卡米尔飓风，并认为他知道卡特里娜飓风后会是什么样子。但2005年的风暴要严重得多。他具有历史意义的海滨住宅被吹成了碎片，据目击者称，这是飓风引发的龙卷风造成的。
“回来时，房子已经没了，”贝克说。
整个海岸线上，海滩和北边铁路轨道之间的社区被猛烈的风暴潮和大风摧毁。多年来，恢复工作进展缓慢。
“这里有点阴森森的，”贝克说。“我的意思是，它看起来像你那些末日之后的电影之一。”
贝克和他的妻子等待着。直到2016年，他们才搬进新家，此前格尔夫波特开始对在铁路轨道以南投资一定金额建房的业主免征七年城市房产税。业主仍需支付县和学校税。
税务记录显示，在该市于2021年停止批准新申请人之前，有60处房产获得了格尔夫波特的税收减免。节省的金额并不巨大，通常每年500到1000美元，具体取决于房产价值。但贝克和其他人表示，这是一个停止犹豫、开始建设的信号。
“简单来说，这是一个绿灯，”贝克说。
并非每个地区都同样恢复。在格尔夫波特西侧的一个低洼地区，腐烂的鸡肉和巨大的纸包从港口冲上来，许多地块仍然空置。但在东侧向内陆一个街区，有吸引力的新房子与幸存下来的建筑混合在一起。
休斯也受益于税收减免，在一个自1904年以来属于他家族的海滨地块上建了一座新房子——根据税务记录，这是该计划下建造的第二有价值的房子。休斯说，他和妻子用节省的税款来建造更坚固的房子。
“我们投入了更多资金，实际上是将这座房屋加固到更高的标准，”休斯说。
贝克现在的房子也超过了格尔夫波特的建筑规范，墙内有钢筋，与3英尺厚的混凝土基础相连，并固定了屋顶。这使该房屋符合保险行业称为“加固”的标准，从而节省昂贵的风灾保险费用。但根据商业与家庭安全保险研究所的数据，密西西比州只有1500座房屋具有加固 status。相比之下，路易斯安那州有9000座，领先全国的阿拉巴马州有5万座。
在驾驶客机后成为土木工程师的贝克认为，海滨地区需要特别严格的建筑规范。
“这座房子的一切都是为了承受惩罚而建造的，”他说。“如果你真的想在这种环境中生活，你必须为此计划。”
格尔夫波特居民、全国有色人种协进会全国环境与气候正义委员会主席凯瑟琳·埃格兰担心，社区可能没有为下一次大风暴做好准备。
“我不是说我们没有取得一些进展，”埃格兰说。“我的意思是我们没有取得我们应该取得的那么多进展。”
她仍然反对密西西比州优先考虑商业恢复的方式，并表示一些更内陆的开发加剧了历史上黑人社区的雨水洪水。税收减免目标区域比整个城市更白、更富裕。
“你正在激励轨道以南的居民，但与此同时，你正在危及住在轨道以北的居民，”埃格兰说。
格尔夫波特面向海滩的第一个街区大部分被评为有1%的年度洪水风险，尽管所谓的百年洪水区有时向后延伸得更远。联邦紧急事务管理局认为铁路轨道以南几乎所有其余区域的年度洪水风险在1%到0.2%之间。在这个中等风险区域，通常不需要洪水保险。
三雪比野说，抬高建筑物可以降低风险是“绝对正确的”，但表示风险随着海平面上升而随时间增加，这可能要求某人在几十年内多次抬高房屋。虽然1%的年度洪水风险听起来很低，但这些几率会随时间累积。
“在30年抵押贷款期间，你有40%的洪水风险，”三雪比野说。
在格尔夫波特的洪水区建房并不罕见。根据迈阿密大学2024年的一项研究，从2001年到2019年，全国有超过84万座房屋建在洪泛区。这部分是因为联邦补贴的国家洪水保险计划将反复支付重建费用，无论风险有多高。
“地方政府的激励是建设，而在某些方面，人们的激励是留在原地，”三雪比野说。
曾有一个计划让更多人离开密西西比州的洪水区。联邦官员考虑收购2000处受飓风风暴潮破坏风险最高的房产。美国陆军工程兵团预测，以2008年美元计算，4.08亿美元的收购将使潜在的年度风暴损失减少2200万至3300万美元。但国会从未拨出这笔资金。
三雪比野说，收购可以创建既作为环境缓冲又作为便利设施的公园用地。但休斯表示，他认为格尔夫波特的选择“可能比任何联邦收购都更有利于我们的恢复。”他说，格尔夫波特花了数年时间才有效利用了卡特里娜飓风前沿易发洪水小河收购的土地。
“事后你会创建一个破败、废弃、被忽视的区域吗？”休斯问道。
即使没有税收减免，海滨地区的建设仍在继续。但直到这些新建筑经受下一次大飓风的考验，可能还不清楚恢复有多成功。
“有些人用混凝土建造，”贝克说。“有些人用更好的材料建造。有些人没有。那些人将会大吃一惊。”
