顶级房地产投资银行家表示，数据中心和租赁住房正在成为2024年商业地产投资的热门话题，人们迫切希望从一个仍在与高利率影响作斗争的行业获得高于通胀的回报。
由于今年下半年之前不太可能降息，预计商业地产、写字楼和零售等传统主要行业将面临进一步压力。在《澳大利亚金融评论报》(the Australian Financial Review)召集的虚拟圆桌会议上，由四位主要房地产银行家组成的小组表示，这使得人们在2024年对租金增长速度超过通胀的追逐更加激烈，并将其带入曾经被认为是利基市场的领域。
“数据中心行业和各种住宅子行业，包括制造住房、老年人生活、学生住宿和建造出售/租赁，都显示出强劲增长前景的特征，可能是2024年投资者的首选行业，”花旗集团(Citi)澳大利亚和新西兰房地产董事总经理兼主管本?康诺利(Ben Connolly)表示。
制造住房，也被称为土地租赁，是一个新兴的行业，居民购买预制房屋，并支付地租。与其他形式的住宿一样，随着澳大利亚应对预期的住房短缺，它应该受益于强劲的需求。自助仓储和物流设施——租金仍在大幅增长——也受到了银行家圆桌会议的青睐。
同样值得注意的是，在资深银行家、摩根士丹利澳大利亚投资银行业务联席主管蒂姆?丘奇(Tim Church)看来，在经历了近两年的动荡之后，上市房地产投资信托行业的价格已被压低至较低水平。
他表示:“受到市场人气低迷、债券收益率上升和现金利率上调双重打击的房地产投资信托基金显然物有所值，即超卖，尤其是当你考虑到我们离利率峰值更近了——如果不是已经到了的话。”
去年最后几个月有一些迹象表明，房地产投资信托基金(REIT)行业可能正在反弹，原因是长期债券的收益率(价值的关键决定因素)终于回落，引发地产股飙升。
尽管两年前，随着债券价格开始上涨，紧张的投资者大举抛售REIT股票，但随着直接市场上的交易放缓，REIT的贬值过程花了更长时间才体现在投资组合和非上市资产的定价上。
银行家们表示，商业地产资产缓慢贬值的趋势在2024年仍有一定的影响。
写字楼的价值面临的风险最大，因为需求疲软和混合型工作安排带来了更多的不确定性。高力国际预测，铁矿石价格可能进一步下跌10%至15%，从峰值到谷底的总跌幅将达到25%。
资本化率或资本化率是评估价值的行业简写，类似于投资收益率。随着上限利率的上升，房价通常会下跌，除非租金的增长抵消了这一影响。到2023年，Dexus等上市房东大幅削减了他们所持写字楼的价值，因为他们的上限税率更高。
周一，克伦威尔(Cromwell)将其办公楼投资组合的价值抹去了7.5%，这一跌幅覆盖了过去6个月。
MA Moelis澳大利亚董事总经理兼房地产主管本?博伊德(Ben Boyd)预计，上限利率还会进一步上升，从而对房价构成压力。
预计其余REITs将在2月份公布业绩时呈现类似的上升趋势。我认为，市场上大多数人预计薪资帽率将在2024年继续上升，”博伊德表示。
“最终将推动2024年上限利率的大问题是:‘利率见顶了吗?如果是这样，它们什么时候开始下降，速度有多快?”
“除非我们看到利率在2024年上半年开始下降，并持续到下半年，否则估值上限将继续受到挑战。然而，租金增长高于通胀的资产可能能够保持估值，租金增长抵消了上限利率的增长。”
在上市reit与强大的私人资本——超级基金、主权财富基金和私人股本公司——争夺机会和所有权之际，这些糟糕的资产负债表阻碍了它们的发展。
随着利率上升迫使更多所有者出售本国非上市资产，澳大利亚各大养老基金已表示有意加大对本国非上市资产的投资。
“可以毫不夸张地说，随着私人资本的增长，澳大利亚的资本市场正在经历历史性的转变——无论是股权资本还是信贷资本，”嘉登房地产投资银行业务主管、董事总经理米切尔?肖尔(Mitchell Schauer)表示。
作为背景，澳大利亚超级基金管理着约3.5万亿美元的资产，超过了在澳大利亚证券交易所上市的所有公司的总市值(约2.5万亿美元)。
“从一个角度来看，长期私人资本最适合开发和拥有商业地产。但是，公开市场的流动性、透明度和提高效率对运转良好、充满活力的公司和经济来说是有价值的，也是至关重要的。”
绍尔表示，私人资本和公共资本的相对优势和制约因素，促使上市reit推动“轻资本”，利用自己的平台管理来自私人资本的资金。
但随着房地产投资信托基金在公开市场融资和ipo的前景减弱，房地产投资信托基金面临的压力和私人资本的力量也可能在2024年刺激更多的并购。
摩根士丹利的丘奇表示:“我们预计企业活动将更加活跃，因为我们已触及利率峰值，而价格尚未充分复苏。”
