美国总统拜登(Joe Biden)周四在华盛顿举行的北约(NATO)峰会后的新闻发布会上，似乎宣布了打击房租上涨的新计划。
在内容广泛的新闻发布会上，拜登试图减轻人们的担忧，即他在上个月与唐纳德·特朗普的辩论中表现糟糕后，无法连任。在评论经济问题时，拜登没有说出明显的竞选誓言。
白宫官方文字记录显示，奥巴马说:“现在是时候了，比如，如果我再次当选，我们将确保租金保持在5%的涨幅，公司公寓和类似房屋的租金限制在5%。”
拜登的言论可能表明，他计划收紧美国住房和城市发展部(Department of Housing and Urban Development) 4月份宣布的每年10%的租金涨幅上限，该上限仅适用于通过低收入住房税收抵免(Low Income Housing Tax Credit)计划融资的可负担住房。
但总统的措辞引发了一些住房政策人士的猜测，认为他正准备提议在全国范围内对传统住房的“企业租金”设定更大上限。
白宫拒绝提供具体细节来澄清拜登的言论，但指出政府已经采取了许多措施来保护租房者，包括在COVID-19大流行期间向800万租房者提供紧急租房援助，以及打击垃圾租金和价格操纵的建议。
白宫发言人杰里米·爱德华兹在一份声明中告诉Realtor.com?:“总统已经采取了一系列措施来限制租金，打击企业房东哄骗价格的行为，并将继续采取行动，以这些努力为基础。”
拜登有可能只是误读了政府此前宣布的对LIHTC单位10%的租金上限，错误地识别了该上限的水平。
先前对廉租公寓的政策将租金涨幅限制在全国收入中位数变化百分比的5%或两倍，以较高者为准。拜登政府的新规定将税率增幅限制在10%以内，无论收入增长速度有多快。
LIHTC(通常发音为“ly-tec”)是一项联邦税收抵免计划，旨在鼓励私人投资于经济适用房项目。据住房和城市发展部称，自1987年以来，该计划至少为365万套经济适用房提供了服务。
然而，住房政策专家表示，拜登的评论也有可能无意中透露了此前未公布的计划，即更广泛地打击政府所谓的传统租赁单位的“企业房东哄骗租金”。
“这不是他第一次提到要限制租金，”全国低收入住房联盟(National Low Income Housing Coalition)负责公共政策和实地组织的高级副总裁萨拉·萨迪安(Sarah Saadian)说。“我真的很想知道政府是否计划在这方面采取行动，因为我们长期以来一直在推动实施真正强有力的租房保护措施，其中之一就是反租金欺诈。”
在上个月与共和党总统候选人特朗普的辩论中，拜登就房租上限发表了评论，但由于他的表现不佳，人们在很大程度上忽视了这一点。
这位民主党现任总统在辩论中首次回答说:“我们将确保我们为租金设定上限，这样企业的贪婪就不会得逞。”
代表多户住宅业主的行业组织全国公寓协会(National Apartment Association)在北约会议上发表了一份愤怒的声明，回应了拜登的最新言论。
“暗示房租管制将解决国家住房危机是最简单的出路。该组织表示:“租金上限，通常被称为租金管制，是一项失败的政策，不起作用。研究表明，在租金管制的司法管辖区，人们缺乏负担能力，这进一步强化了这一点。来自几代人和政治领域的无数经济学家的声明都非常清楚。”
如果拜登政府试图对传统租赁单元的租金上涨施加更大的上限，一个可能的机制是通过独立的金融监管机构联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)来实现。
例如，就在上周五，联邦住房金融局宣布了针对房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)两家政府支持企业提供融资的多户住宅的新租户保护措施。
这些规定要求拥有政府担保贷款的房东对拖欠租金提供五天的宽限期，并在30天内书面通知房租上涨或租约到期。新规定将从明年2月开始写入新的多户贷款协议。
萨迪安说，联邦住房金融局有可能采用类似的机制，对由房利美和房地美融资的房产实行租金上限。
她说:“我们与联邦住房金融局进行了权衡，鼓励他们对所有有联邦担保抵押贷款的房产实行租房者保护。”“我们真的希望看到联邦住房和住房局采取更强有力的租房保护措施，所以希望这就是拜登所暗示的。”
一位FHFA官员告诉Realtor.com，该机构不排除采取任何保护租户的新措施，包括研究租金上涨。但该知情人士说，尚未就未来公告的时间表做出决定，必须仔细研究潜在的变化，以防出现任何法律或其他风险。
这位官员还强调，联邦住房金融局是一个独立机构，它周五宣布的租户保护措施不是对拜登最近言论的回应，而是与房利美和房地美共同评估、识别和解决租户和住房供应商面临的挑战的长达数年的过程的产物。
如果拜登政府计划对租金实行5%的上限，这将是一个历史性的举措。
联邦政府从未在全国范围内对房东的房租上涨实施过广泛的限制。从历史上看，美国的租金管制政策一直是在州和地方层面实施的，而不是联邦层面。
过去，当地的租金管制政策帮助许多人负担得起租房。但一些经济学家警告说，如果不仔细制定这些措施，它们可能会扭曲市场或阻碍新的建设。
“租金上限可以通过限制租金上涨和减少潜在驱逐的压力，帮助租户减轻负担能力的担忧。然而，租金上限也可能会限制开发商的潜在投资回报，从而对供应端产生负面影响，”Realtor.com的经济学家许佳怡说。
她说:“为了解决目前租房负担能力的挑战，需要更多的新建筑来压低房价。”“因此，在当前的市场中，在租金上限和住房供应之间找到平衡至关重要。”
