新加坡：分析师表示，提高私宅卖方印花税（SSD）和持有期限旨在抑制投机性增长，预计对房地产市场影响有限。
7月3日（星期四），国家发展部（MND）宣布私宅持有期限将从三年延长至四年。
在购买后四年内出售房产的卖家将面临更高的SSD税率，每个持有年限档次的税率提高4个百分点，购买后一年内出售的最高税率将达到16%。
新政策将适用于周五午夜及之后购买的所有私宅。
新冠疫情后转售交易增加
在推出更严格政策时，该部门表示未竣工单位的转售交易显著增加。
市场分析师指出，自新冠疫情以来，转售交易在市场上的比例稳步上升。
根据市区重建局（URA）数据，Huttons Asia数据分析高级主管李思德（音）表示，所有私宅中转售交易的比例从2020年的低点0.9%上升至2023年的峰值6.8%。
今年第一季度这一比例降至4.4%，2025年第二季度为4.5%。
ERA新加坡首席执行官朱明智（音）指出，自2021年以来，持有房产三至四年后出售的卖家数量”显著增加”。
朱先生表示，专注于非有地私宅，URA数据显示2020年仅有358名卖家在持有三至四年后出售房产。
他补充说，去年这一数字飙升至2,104名卖家的峰值。
朱先生表示，中央区以外（OCR）的非有地私宅中，持有三至四年内出售的业主数量最多，其次是其他中央区（RCR）和核心中央区（CCR）。
尽管有所增加，朱先生表示大多数业主仍选择持有五年或更长时间后出售房产。
Savills新加坡研究与咨询部执行董事张先生（Alan Cheong）解释价格上涨原因时表示，私宅价格在疫情前一直持平，疫情后重新开盘时价格”跳涨”。
“自然，那些在2018、2019年购入房产的人会获得意外收益。由于获利，他们自然会转手，”张先生说，并指出这些主要是等待房产完工的新加坡买家。
“就在完工前，另一个新项目推出，这次市场价格跳涨，”张先生说。”那些购买者…对他们来说是幸运或偶然的，看到价格大幅上涨，持有意外利润。他们会转手。”
对市场影响不大
房地产分析师表示，新政策对市场影响不大，大多数真实购房者和长期投资者不太可能受到影响。
99.co研究部副主管Joel Lim表示，政府通过这些新措施抑制短期转售和投机交易，这些行为近期导致了人为需求和价格波动。
“这项措施强化了住房应主要被视为居住用途而非快速投资工具的理念，”Lim补充道。
新加坡房地产经纪公司研究与数据分析主管Mohan Sandrasegeran指出，交易数据显示转售单位的平均持有期相对稳定，许多情况下超过四年门槛。
“这强化了近期市场活动更多由自住业主和长期投资者驱动，而非投机炒家的观点，”Mohan说。
他补充说，这些变化对中长期投资者和业主影响极小，甚至可能增强市场信心，因为市场受到保护免受投机波动影响。
Realion Group首席研究员兼策略师孙女士（Christine Sun）指出，尽管转售交易数量高于疫情前水平，但过去几个季度季度交易量呈下降趋势。
“此外，大多数公寓是购买用于自住，特别是在额外买方印花税（ABSD）多次上调后。那些为自用购房的人不会受SSD提高影响，因为他们可能长期持有房产。”
她认为政策调整是作为预防措施推出，以限制投机性增长，因为更多公寓即将获得临时入伙证（TOP）。
孙女士表示，随着预计获得TOP的私宅单位数量增加，转售交易可能上升，预计将从2025年的5,920套增至2026年的6,838套，2027年进一步增至10,306套。她还指出未来几个月预计将有多个新项目推出。
她补充说，利率降低将使房贷更可负担，可能刺激更多购买活动。
Huttons Asia的李先生表示，更严格的政策将减少市场转售数量，比例可能从2026年起降至2%以下。
“原本可能购买转售单位的买家现在会转向新盘市场，因为转售挂牌数量将减少，”他说。
ERA的朱先生表示，随着近几个月经济不确定性增加，买家变得更加谨慎，更多人将房地产视为长期投资。
他指出，即使没有政策调整，利率上升和房产税增加导致成本提高已侵蚀利润，可能导致投资者持有房产超过三年。
“由于大多数购房者是真实的自住业主或长期投资者，这项措施对整个市场是温和调控而非严厉打压。它旨在稳定短期投资者引起的价格波动。
“政策不是为了打击市场，而是减少那些刚过三年就出售的投资者的泡沫。”
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