【编者按】在投资的世界里，高收益往往伴随着高风险，但若风险未被充分揭示，则可能演变为一场信任危机。近日，韩国一桩涉及300亿韩元的“盲池”桥梁开发基金面临近乎“血本无归”的困境，引发市场广泛关注。该基金由韩国投资证券公司销售、韩国投资房地产管理公司运营，因房地产市况急转直下、项目接连暴雷，净值已腰斩。更令人担忧的是，部分投资者质疑销售过程中存在“不完全销售”行为，即未充分告知本金可能全部损失的风险。此案例不仅揭示了房地产桥梁贷款基金在利率攀升、成本上涨环境下的脆弱性，也为金融机构敲响警钟：在追求业务扩张的同时，是否切实履行了风险告知义务？投资者又该如何保护自身权益？以下为事件详情。
由韩国投资证券公司销售、韩国投资房地产管理公司运营的一只规模达300亿韩元的盲池桥梁开发基金，正面临“全损”危机。
据金融投资业6日消息，韩国投资房地产管理公司于去年12月22日向“韩国投资开发桥梁盲池一般私募投资信托1号”的投资者通报，已对基金进行公允价值评估，并对大部分投资资产进行了减值处理。该基金的基准价格已从1059.78韩元跌至574.41韩元，跌幅约45.8%。
受创最重的是投入约150亿韩元的“蔚山防崖洞写字楼开发项目”。该项目因主要债权团到期延期失败及本息未付，于去年2月发生丧失期限利益（EOD）事件。在随后两次公开拍卖均流拍后，韩国投资房地产管理公司判断投资资金已无法收回，决定对逾期利息和本金进行100%减值处理。
其余项目也处境艰难。获得基金约100亿韩元投资的“釜山佑洞商住两用开发项目”，在经历行政诉讼后，于2024年法院确认不予批准业务计划，项目已陷入停滞。优先债权团已在考虑将其债权出售给不良债权专业公司。
获得约50亿韩元资金的“首尔江东站城市更新再开发项目”，也因建筑成本上升和租赁合同问题导致利息支付延迟，发生了EOD事件。不过，韩国投资房地产管理公司以计划在今年第三季度恢复运营并考虑土地价值为由，未将该项目纳入此次减值范围。
该基金旨在为房地产项目开发中，主体项目融资之前的桥梁阶段——即用于土地购买和初期项目费用的短期贷款——提供资金。2022年房地产市场见顶，全国开发市场热潮涌动，韩国投资证券公司为扩大桥梁开发项目投资，设立了这只盲池基金。然而，随后利率高企、建筑成本上涨及房地产市场下行，导致纳入的桥梁贷款项目接连恶化，基金价值近乎腰斩。
一位房地产业内人士分析称：“鉴于房地产项目融资市场持续紧缩，短期内市场氛围难以扭转。特别是对于作为次级债权方参与的桥梁贷款基金而言，若优先债权方强行推动拍卖等措施，投资者的额外损失风险也无法排除。”
该基金由韩国投资证券公司于2022年4月销售，最初由前韩国投资信托管理公司运营，后移交至韩国投资房地产管理公司。在总计300亿韩元中，240亿韩元（80%）来自投资者（不足100人，包括不超过49名普通投资者），其余20%（60亿韩元）由当时的韩国投资信托管理公司直接投资。普通投资者每人最低投资额为3亿韩元。
部分投资者提出“不完全销售”的质疑，声称公司在基金销售过程中违反了项目详情的说明义务。根据当时韩国投资信托管理公司提供的基金投资指南，土地获取条件写明：“目标地块内95%以上的私有土地必须确保（或已签约）且效力无瑕疵。”
然而，釜山佑洞项目在2022年基金投资时，土地获取并未完成。随后，项目执行方于2023年2月向海云台区申请建筑审议时，因未能取得地块内道路所有权而被驳回。执行方起诉海云台区，一审胜诉但在上诉中败诉，导致项目中止并发生EOD。
此外，部分投资者对损失超过基金指南中所述预期损失率提出异议。投资者A表示：“2022年管理公司提供的基金投资指南写明，若基金损失50%，投资者损失率最高为37.5%，但如今价值已减半。由于所有项目均处于EOD状态，本金100%损失的可能性是存在的。”
法律界人士指出，若基金销售时未向投资者明确告知全损风险，可能构成说明义务的违反。Text律师事务所的朴钟泰律师解释：“根据2021年修订后实施的《金融消费者保护法》，金融机构有义务向消费者准确告知产品风险。若对于可能导致全损的高风险产品未能准确说明，则违反了说明义务，可被视为不完全销售。”
韩国投资证券公司及韩国投资房地产管理公司的相关人士表示：“由于开发项目的特性，部分地块尚未确定明确的损失率，因此是基于当前资产价值向基金客户进行通报的。所有投资均遵循指南和内部程序进行。”
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