对房地产的"炽热渴望"意味着，那些本意是帮助更多人置业而降息的举措，反而可能引发适得其反的惊人效果。
利率下降能提升住房可负担性的观点确实容易让人乐观。主流媒体和房产拥趸们不断鼓吹降息将改变市场格局，为新买家打开大门，并为已有房贷者减轻生活压力。诚然，现有房贷者将节省支出，但我们的市场存在两大根本问题，而政策设置正加剧这些矛盾。
对于新入市者而言，最明显的问题是：市场对房产的狂热需求如此强烈，任何利率下调几乎会立刻反映为房价上涨，因为更多人将加入有限房源的争夺。全澳房价年涨幅已达4.1%。更火上浇油的是，联邦政府在住房短缺时期推行史无前例的高移民配额政策，并宣布支持5%首付免贷款保险的激进措施。一位澳储行前经济学家警告："此时推出该政策无异于火上浇油。"
另一重隐患是，房贷利率下调被鼓吹成利好，这将掩盖核心矛盾——住房建造成本过高的事实。这正是上次可负担性危机时的重演。
2007年，澳储行现金利率约7.5%，房贷利率超8%。当时各级议会激烈辩论，电台热线充斥相关讨论。作为澳洲房产理事会住宅开发委员会负责人，我亲历了无数媒体访谈和政要会晤。土地供应短缺、过度监管与合规成本、繁琐审批流程以及新房重税是元凶。我们当时发布系列报告指出政策对可负担性的残酷影响，特别强调难以按民众承受成本建造新房。我在报告中写道："住房可负担性恶化的根源在于公共政策设置。若延续当前路径，住房成本必将持续攀升……住房标准将因价格约束下降，新房地块愈小、建材愈廉价。"
十八年后，不幸言中。但随后全球金融危机爆发，各国通过"量化宽松"大量印钞，利率骤降至近零水平。加之2020年疫情，政界毫无加息意愿。住房话题从"可负担性"异化为"抢购竞赛"。当利率最终回归正常水平时，低息时期过度借贷者痛苦不堪。
建造成本居高不下
低息时期更致命的影响是让各级政府逃避改革责任。由于廉价债务掩盖了可负担性问题，政府无需推动税制、监管和审批制度改革。相反，某些政府反而增加新房建造的合规与税务负担——例如《国家建筑规范》十年内扩容至3000页，仅此一项就推高数万澳元建造成本。2007年我常引用数据：税费合规成本占新房售价25%-33%，如今澳洲住房工业协会数据显示该比例已近40%。
根本矛盾依然存在：因税收政策人为推高，住房建造成本居高不下。除非进行政策改革——增加土地供应、简化审批流程、戒除政府前期开发税费依赖、合理控制移民规模——否则无论利率多低，问题都无法解决。将降息视为解决可负担性痼疾的"良方"，不过是一种残酷且不负责任的障眼法。
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