作为一名修复破产房地产项目的专家，过去是一项小众业务，但安省基奇纳（Kitchener）一个部分完工的共管公寓项目的买家。，他们表示，他们的特殊技能比以往任何时候都更受欢迎。
“我们比过去做得更多。两年前，我们几乎预见到了它的到来，并在内部进行了扩张。ELM Developments Corp.的总裁埃利奥特·施泰纳（Elliot Steiner）说：“至少对我们来说，不出所言。”他在自己的建筑业务之外创建了一个名为ELM Forward的子品牌，专注于他所谓的“特殊情况”，即无力偿债或未完工的建筑。
“我不是预言家，这只是我的观点。但你可以看到压力：你看一下数据，你看一下交易情况，劳动力情况，现金流情况。你会听到关于谁付了多少钱的谣言。你可以看到这些数字并没有加起来。”
ELM Forward最初是由接管公司KSV Restructuring Inc.引入的，目的是稳定位于Kitchener Weber St. 1333号的大楼——一个被称为Elevate的项目——此前，原开发商于2023年10月被推入破产状态，欠债超过8000万美元，据报道手头现金不足300美元。
一年后，ELM与原贷款人Genesis Mortgage Investment Corp.与Dorr Capital Corp.合作，支付7500万美元（现金和Genesis抵押贷款债务转换为股权的组合），接管并完成该项目。
多尔资本（Dorr Capital）的首席执行官布莱恩·多尔（Brian Dorr）说：“我主动联系了他们，说‘我觉得我能解决这个问题，让我看看。’”多尔对最近两次备受瞩目的房地产崩盘的影响有过一些处理经验。多尔是statview Homes的贷款人，该公司于2023年5月宣布破产，债务接近3.5亿美元，其中包括以道明银行为受害者的3700万美元支票欺诈。多尔也是Vandyk Properties的贷款人，Vandyk Properties于2023年11月被迫破产，债务超过2.03亿美元。
多尔说，这些经历让他的公司在其他项目面临财务问题时得到咨询。“我认为，最初我们在这个周期中遇到了一些困难，这让我们声名鹊起。我认为我们有效地处理了这个问题。”“我在安排交易方面有很好的声誉，所以有人主动问我，‘你会怎么做？’”
多尔的专长在于财务方面。对于砖块和砂浆，ELM处于领先地位。
“我们很幸运能与ELM Developments合作，”多尔说。他们的业务是接受中游交易并进行修复。我知道（ELM的施泰纳先生）是接收者的首选之一。我从来没有发现过比他更细致的人——我认为我是一个细致的人。”
对施泰纳来说，成为一名未完工建筑专家并不是他有意识选择的道路。上世纪80年代，他从承包商和总承包商起家，后来开始从事自己的土地开发和住宅建筑项目。但在2007年，他被邀请参与多伦多一个名为贾维斯大厦（Jarvis Mansions）的小型未完工联排公寓项目。
“我20多年前开始从事这个行业，”他说，“我们的第一个项目进行得并不顺利。……他们现在知道了。”
最近，他被要求完成Romspen Investment Corp.为其提供贷款的几个项目，其中包括魁北克的几栋出租大楼，据《Journal de montr薪金报》（Journal de montr薪金报）报道，这些大楼是Revenu qusamubecc对未缴税款进行调查的对象。
“如果事情变坏了，十有八九不是昨天发生的。当我们被要求介入时，情况已经以这样或那样的形式糟糕了一段时间。”“当时的业主，或（总承包商）或项目管理层，他们会忽视长期项目来支付账单。当一个项目没钱了，你开始跳过一些东西。这并不是恶意的：你说，‘我以后再做。’然后你就再也追不上了。”
他举了另一个例子，这是他在过去十年中帮助处理的十几个“特殊情况”之一。
“我参观了一个项目，我们注意到他们正在贴干墙：看起来不错，好像做了很多工作，每个人都印象深刻，”他说。“可是谁也没有注意到，他们装上这顶帽子的顺序，会给电气和管道的安装带来麻烦；它的顺序不正确。这是行不通的。”
当加拿大世邦魏理仕（CBRE Canada）推销Elevate项目时，计划中的四座塔楼中的第一座据称已完工80%。多尔说，在宣布新合作伙伴关系的新闻稿中，这一数字被下调至65%左右。施泰纳不会对这个数字进行猜测，但他同意“这个项目还没有完成80%，这是肯定的。”
两人都表示，他们认为未来可能会有更多失败的建设项目。
“我不想成为死神，因为市场不好就兴奋不已。但对我们来说，这是坏事吗？没有，”施泰纳说。
多尔从贷款人的角度看问题。他说，他看到了隧道尽头的曙光，解决了资金紧张的施工前买家在房屋准备入住时违约的问题。据他说，6月份利率一开始下降，情况就开始好转。
“几乎到了那天，”多尔说。“上个月，我没有一次出院失误。”
