【编者按】2025年，美国楼市正经历一场“冰与火之歌”。一边是房价依旧坚挺，房贷利率居高不下；另一边是普通家庭收入增长缓慢，购房门槛不断攀升。这场“住房可负担性危机”不仅让首次购房者望而却步，更深刻改变着美国人的居住梦想。从硅谷精英到普通工薪族，越来越多人发现，拥有一套属于自己的房子，正从“美国梦”变成“美国难题”。究竟是什么让住房从基本需求变为奢侈品？未来又将如何演变？让我们透过最新数据，揭开这场危机的真相。
2025年第三季度，顽固的房价和高企的房贷利率继续让潜在购房者喘不过气。
牛津经济研究院最新报告显示，尽管近几个季度略有缓和，但美国住房可负担性仍“比五年前糟糕得多”。研究发现，如今购买独栋住宅所需的中位家庭收入为11.01万美元，虽较第一季度峰值下降2.3%，但几乎是2020年同期5.84万美元的两倍。
长期供应短缺、疫情期间低利率时期房主“锁死”房源等多重因素，共同推高了近年房价——这仅是2025年席卷美国的住房可负担性困局（有人称之为危机）的一个缩影。
高房价与广泛财政压力的双重夹击抑制了购房需求，导致卖家也陷入困境。许多卖家因市场冷清或无法满足买家紧缩的预算，正愤然撤下挂牌房源。
牛津经济研究院指出，目前仅38%的美国家庭拥有购房所需收入，较2020年第三季度的57%大幅下滑。这与同期中位房价飙升36%至41.71万美元的趋势吻合。
报告发现，最难以负担的都市区正是生活成本已超过全国平均水平的地区，前五名为圣何塞、旧金山、檀香山、洛杉矶和圣地亚哥。在这些区域，第三季度最多只有17%的家庭收入足以负担当地住房成本，而五年前这一比例还在20%至33%之间。
全美房地产经纪人协会近期报告同样凸显了这一困境：首次购房者比例已跌至历史低点21%，而首次购房者的平均年龄却攀升至创纪录的40岁。
牛津经济研究院特别指出，除了高房价，房贷利率正成为住房可负担性危机中更关键的因素。
研究人员写道：“在多数情况下，房贷利率对可负担性下降的影响远超房价上涨。高利率不仅使月供成本几乎翻倍，且由于还款结构，房贷前几年的利息支出会严重挤压本金偿还空间。”
高盛集团近期研究同样将房价与收入差距扩大的主因归于房贷利率，指出月供占收入比例已从疫情前的不足20%，升至“2022年以来超过30%的历史高位”。
该行将问题根源指向“美国住房供应长期疲软”，并强调“限制性土地使用法规”加剧了这一趋势。
全美住宅建筑商协会指出，填补约150万套的住房缺口是缓解购房者压力的关键。该协会今年初发布了应对美国“住房可负担性危机”的十点蓝图，建议包括取消“过度监管”、改革“低效地方分区法规”，以及增加关键建材生产以降低建造成本。
高盛研究员在报告中直言：“2007-2009年大衰退后住房供应增长的长期疲软，持续侵蚀着住房可负担性。目前可供销售或出租的住房存量占比已低于历史平均水平，暴露出供需间的巨大鸿沟。”
Redfin高级经济学家阿萨德·汗一针见血：“许多在疫情期间购房狂潮中入手的业主，仍期待天价成交。他们记忆停留在卖方市场，因此不愿向试图压价或要求让步的买家妥协。”
牛津经济研究院预测，房贷利率有望在2028年降至6.0%，缓解部分购房压力，但同时指出“房价增长虽将放缓，但仍保持上涨态势”。
报告补充道：“然而未来几年，房产税特别是保险费将持续上涨，一定程度上抵消房贷利率下降带来的利好。”
