【编者按】2025年商业地产市场正经历冰火两重天。疫情后短暂复苏的交易浪潮遭遇急刹车，资本正以更精明的姿态重新布局：科技巨头趁势抄底写字楼，露天商业街成为资本新宠，而酒店资产则在商旅寒冬中瑟瑟发抖。这场资本迁徙背后，折射出全球经济不确定性下的防御性投资逻辑——放弃平庸资产，追逐稀缺品质。当苹果、英伟达们豪掷数亿美元收割折价资产，当主权基金悄然入场，我们看到的不仅是交易数据的波动，更是资本对未来十年城市商业生态的重新定义。
商业地产交易在疫情后积蓄的强劲动能正在消散，2025年迎来艰难时刻。虽然交易仍在进行，但已停滞在远低于疫情前的水平。
穆迪独家提供给CNBC《地产动向》的最新月度数据显示，截至第三季度，交易总额仅比去年增长5%。该数据追踪全美前50大商业地产交易。
九月份趋势揭示三大主线：资本向优质资产逃逸，经济不确定性重创酒店业，两个深陷困境的领域——写字楼和零售地产正重获关注。
优质资产争夺战体现在九月单笔交易均价跃升至1270万美元，较前两年1120万美元的平均水平显著提升。
在成交的50笔大宗交易中，29笔金额突破1亿美元。第三季度亿元级交易量同比激增35%，而小额交易量则持平或萎缩。
"2022-2023年美联储首次加息后，我们经历过交易量的大幅增长和复苏。2024年原本是个不错的年份，"穆迪商业地产资本市场研究主管凯文·费根指出，"尽管大宗交易（通常对应更优质资产）仍在继续，但2025年的种种不确定性让这种扩张势头戛然而止。"
费根强调，投资者对优质资产的信心明显更足，这正是包括主权财富基金在内的多方资金持续涌入的原因。
酒店业成为最惨淡的领域，九月交易价值较2024年同期暴跌30%，是上月唯一出现大幅下滑的资产类别，国际差旅和商务出行缩减可能是主因。
"众多企业正在压缩成本，削减差旅预算成为普遍手段，"费根分析道，"放贷机构和投资者对酒店资产的回避情绪，直接体现在本月交易数据上。"
当酒店业遭遇寒流时，写字楼市场却迎来转机。
九月，苹果斥资3.65亿美元收购加州森尼维尔写字楼资产组合；英伟达以8300万美元买下圣克拉拉独栋写字楼；大都会人寿则以约39%的折扣价拿下纽波特海滩写字楼。
"这是写字楼交易的典型折价幅度，说明卖家终于选择割肉离场，"费根解读道，"面对如此折扣，那些现金充裕的科技巨头可以低成本收购自有园区。微软最近在西雅图也在做同样布局。"
露天商业地产成为另一赢家。九月期间，Nuveen、Tanger、InvenTrust地产和MCB房地产等买家共同注入近5亿美元，主要投向带餐饮设施的露天商业街。这在消费信心走弱时期堪称豪赌。
Nuveen全球地产主管查德·菲利普斯上周向《地产动向》透露，过去两年他持续重仓露天商业街项目。
"总回报率相当可观，收购价远低于重置成本。综合考虑，这类资产既满足韧性十足的实体空间需求，又能带来优异的经风险调整回报。"菲利普斯如是说。
