在过去的几年里，澳大利亚房地产市场上的单元房和单元房的价格增长差距明显。
从历史上看，与单元房相比，单元房的价格总是更高，价值增长也更好。
过去四年的数据压倒性地证实了这一趋势。
然而，最近的事态发展表明，由于自2022年5月以来大幅加息后的负担能力限制和借贷能力下降，某些地区的这一差距可能正在缩小。
PropTrack高级经济学家埃莉诺·克雷格(Eleanor Creagh)最近写道，早在2020年3月，就在疫情开始蔓延之际，首都城市的住宅和公寓之间的中位数价格差异仅为8.5万美元。
快进到2024年6月，这一差距已经膨胀到惊人的47%，转化为超过30万美元的价格溢价。
这一戏剧性的增长凸显了房屋价值与单位价值相比的大幅增长。
Creagh说，房价超过单价的趋势在内城郊区更为明显。
例如，在悉尼，内环郊区的房价中位数现在是单间房价中位数的两倍多，造成了超过150万美元的惊人差距。
房屋溢价的飙升在很大程度上是由疫情推动的，因为人们寻求更多的空间，利用创纪录的低利率，并且可以灵活地居住在远离市中心的地方。
增长趋势:住宅vs单元房
自大流行爆发以来，房屋价值飙升了47.7%，而单位价值仅增长了23.9%。
在加息周期的早期阶段，房价的快速增长暂时受到抑制，但自那以来，房价和单价之间的差距已反弹至历史新高。
自2023年初以来，随着房地产市场开始从2022年的急剧下跌中复苏，房屋价值的上涨速度超过了单位价值。
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自2020年3月以来，首府城市的房屋价值上涨了44.2%，而单元房价值上涨了16.8%。
悉尼、珀斯和阿德莱德的房价涨幅差距最大。
然而，最近的数据显示，在过去的一个季度里，首都城市的单位价值已经开始以比房价更快的速度增长，这表明过去四年的趋势可能有所缓和，具体取决于价格点。
尽管房价大幅上涨，但负担能力的限制正变得越来越明显。
PropTrack房价指数显示，全国房价在2024年6月上涨了0.18%，达到了新的峰值，连续18个月增长。
价格比2022年12月的低点上涨了10.14%，年初至今上涨了3.14%，比2023年6月的水平高出6.55%。
利率的大幅上升使最大借贷能力降低了约30%，大大减少了潜在的贷款金额和买家的预算。
这种转变促使购房者转向更实惠的选择，往往导致在地段和房产类型之间进行权衡。
因此，相对于更昂贵的房屋和单位，更便宜的房屋和单位经历了更强劲的增长轨迹。
在我看来，未来更多的购房者和投资者将把后院换成阳台和庭院，因为这将是一个更实惠的选择。
事实上，如今大多数成熟公寓的价格都远低于重置成本，这意味着它们拥有大量的内在权益。
随着新公寓的建设成本在过去几年里上涨了40%以上，即将上线的新公寓开发项目的价格将反过来拉高现有公寓的价值。
最近，经济负担得起的地区和房地产类型普遍出现了更强劲的价格增长，在公寓相对于房屋折扣最大的地区，公寓的价格增长尤为强劲。
例如，在内珀斯和悉尼的莱德SA4地区，单元房的价格相对于房屋的价格有近70%的折扣，过去一年里，单元房的增长速度要比单元房折扣接近20%的地区快得多。
在昆士兰州，布里斯班的内城，单元房的中位数价格与房屋价格相比几乎有60%的折扣，在过去的一年里，单元房的价格上涨了近16%，而在单元房的中位数价格接近20%的地区，单元房的价格仅增长了2%左右。
与全国整体趋势相反，自疫情爆发以来，墨尔本一直是表现最差的首府城市市场。
墨尔本的房屋和单位价值增长之间的差距并不像其他市场那样极端，自疫情开始以来，只有霍巴特和堪培拉的房价溢价幅度较小。
再一次，我看到这是一个巨大的机会之窗，墨尔本许多现有公寓的成本远低于重置成本。
据估计，墨尔本的新公寓将不得不以比当前市场价格至少高出40%的价格出售，以使新项目在经济上可行，而只有当墨尔本现有公寓的价值大幅缩小现有公寓与新公寓之间的价格差距时，这些新项目才会开始出现。
令人担忧的是，新建筑的成本只会继续上升。尤其适用于中高密度住宅。
这只是我们正在经历的房地产周期的一个具有挑战性的阶段，但它为长线投资者创造了独特的机会。
单元房通常为首次购房者和投资者提供了一个更实惠的入门点，反映出这些买家类型的需求回升往往倾向于较低的价格点。
负担能力的限制和较低的借贷能力将需求转向了更便宜的住房选择。
此外，大流行后对市中心生活的需求增加，加上人口的快速增长和相对价值单位的提供，可能会提振这些地区的买家需求。
Creagh解释……
截至2024年5月的一年里，在每个首府城市，公寓销售在总销售额中所占的份额也比过去5年的任何一年都要大。
由于预计未来几个月房价将继续上涨，房价的进一步上涨将继续对人们的负担能力构成挑战。
随着购房者克服利率上升和借贷能力下降的限制，对经济适用房需求不断增长的趋势可能会持续下去。
当新住宅(无论是住宅还是公寓)的价格上涨时，市场的其他部分也会随之上涨，因为新房和现房是紧密的替代品。
其次，新开发项目的成本不断上升，减缓了新房的供应，因为许多建筑商都在苦苦挣扎，许多项目目前在财务上并非不可行的。
当然，供应减少会给现有房价带来更大的上行压力。
价格将持续上涨，直到有所改变。
